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现金流一断就破产:一个“杠杆”理财者的自述
2017-02-24 11:39:04 经济观察报
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    摘要
2017年对于梁成来说,面对的经济金融环境或将更加复杂一些,因此对于手头的理财账本,他也更加小心翼翼。

2017年对于梁成来说,面对的经济金融环境或将更加复杂一些,因此对于手头的理财账本,他也更加小心翼翼。尽管在大多数人看来,梁成已然是一个“土豪”,仅其手中握有的几套房产就已经值不少钱;但同时他也身负巨额债务,他目前在一家大型互联网公司上班,其薪水肯定无法覆盖每个月要还的6万多元。

当然他每个月的进账除了薪水还有房租,这一项在他看来跟薪水一样稳定,同时他将手头的现金按不同期限配到了不同的资产类别,3个月以内的配置到货币基金、3个月-12个月的配置到其认为可靠的P2P。

资金、时间的衔接在他那是一根紧绷的弦儿,他清楚的知道,现金流一断他就面临破产。

上半场

梁成理财始于其2006年在深圳某中心区买的一处房产,那个时候正值其与女朋友拍拖,女方家长要求买房子,梁成回忆当时也是“月光族”,东凑西凑70万元全款买了一套房子,现在市值已经500多万元。

一年之后,梁成自己积攒了一些钱,在住处附近又买了一套小户型房产,不久全球金融危机爆发,他看到那时不少人失业,觉得当时中国的经济状况的确很糟糕,就出手了这套房产。他没有想到2008年中国政府祭出4万亿的刺激计划,资产价格水涨船高,说到此对于那套已经出手的房产,他还有些悔意。但好在2007年之时,他还买了几十万的股票基金,在股市六千多点时清空仓位,翻了一倍多,提前还了那套房子一部分贷款。

2012年,梁成换了工作,由于其老婆当时开店,就在该区租房住,但其发现每年租金都在涨,原本跟房东签了三年的合同,租期未到,房东就要求房租从3000多元涨到6000多元,后来他索性在该区机场附近较为偏的地方买了一套大户型房产,总价250万元,7成首付170多万元,也是自己凑了200万元,其中大部分用来付首付,剩下的钱起用作订金在悉尼又买了一套房产。

2013年,中国M2余额首次突破百万亿元,最新数据显示,2016年年末M2余额为155.01万亿元,三年时间广义货币增长了50多万亿;而2000年之时M2约13万亿,用了8年时间也未达到50万亿。

“在中国货币超发的情况下,如果一个家庭没有负债或者负债比较少,是对家庭最大的犯罪”,梁成对吴晓波受邀在一场理财讲座上提及的这句话印象深刻,他深受启发,并迅速转换其此前保守、低负债的理财路数,开始撬动杠杆,不仅配置房产、其按投资风险收益等级,从保险到现金类、权益类基金再到风险更大的股权投资,看到人民币贬值之势也配置了美元计价的资产,这也成为他理财生涯的一个分水岭。

他迅速采取行动,动用了几乎所有其能动用的杠杆,举债710多万元。其一,他将第一套房子进行红本抵押,贷出200万元,其中100万元还了第二套房子的贷款;然后将第二套房子抵押又贷出400万元,2016年其所在公司的福利中心为员工提供低息贷款,梁成后来尝试申请了利息较低的几个,最终批下来4个,额度总共为210万。他觉得一个人的负债率在80%左右是较为合理的。

在深圳将房产抵押融资的人不少,其中绝大部分是按揭买的房产,敏锐的人从这里面嗅到了商机。

张恒就是这些人中的一员。他原是一家场外配资公司合伙人,为股市提供配资,后来监管层清理配资趋严后,张恒转战楼市,做赎楼贷,也做一些小贷业务。

“别说2006年买的房子,就算2013年买的,比如说在坂田,2013年200万一套房子,现在至少500万,2013年200万的时候首付三成,按揭140万,这几年陆陆续续还了十几万,扣除还了银行的钱,再做一次抵押贷款手上还能拿到至少200万的现金”,张恒边说边拿起计算器开始盘算。

张恒所在的机构去年A股火爆之时,着力配资业务,场外配资被监管整顿,股市急转直下之后,他们曾尝试过期货配资,房价猛涨让他们看到了新的机会,为这些按揭房产的人士提供短期的(一般不超过一个月)赎楼资金,成本多为1厘,也分不同情况。

通常从银行办理房产抵押贷款需要房产证,俗称“红本”,而这些想要贷款的人一时半会拿不出那么多钱,张恒正是看上了这个机会,他们的钱来自P2P,有些P2P自己也做赎楼业务,而业务除了自己找之外,还跟一些银行合作,甚至拆借资金给银行,做“倒手”。张恒称其一个月做5000万的业务算是少的。

而梁成正是搭上了这一班车,尽管表面上看来负债累累,但手头也宽裕不少。但举债而来的700多万,再加上一些现金,如何投资,又成了一个问题。

撬动杠杆

减少房产的配置显然是当务之急。

梁成先是为家人分别买了100万的意外险跟重疾险。在减少房产配置的同时,他也有学位房的刚需,于是添置了一套旧房,长期持有。然后其又在澳大利亚另一座城市投资了一所公寓;还配置了一些以美元计价主要投商业地产类的房地产基金;股权是梁成未来看好的投资领域,其分别在种子轮、B轮跟投了一些创业项目,其中包括互联网金融、机器人(300024)、大消费等领域;同时他也参与并购基金,在股市为3000点左右的时候配置了一些以人民币计价的定增基金,考虑到人民币贬值及全球经济动荡的实际情况也配了一些以美元计价的对冲基金。

对于梁成来说,几乎市场上的资产类别,股市、楼市、汇市他都或多或少参与了一些。短短两年时间,他经历了股灾,房价迅猛上涨、人民币快速持续贬值、海外黑天鹅事件不断,金融市场动荡不安,对于其参与的股权投资,有的已经晋级拿到下一轮融资,但他也观察到IPO提速,未来供应持续增加会不会导致价格下降,这也是他极为关心的话题。

2017年的不确定性将更加明显,一方面中国经济增速放缓是大多数市场人士对2017年的预测,而特普朗的上台给全世界带来极大的变量。自从去年房市新政以来,房地产市场就被“冻住”,今年原本为各大小银行看好并猛力发展的个人房贷业务也不再风风火火,一位国有银行深圳某支行零售条线负责人谈到,自去年国庆新政以来,市场萎缩很厉害,基本没什么成交量。

张恒说,房产新政以来,房子卖不出去,更多人来做抵押贷款,“房子抵押之后,手里拿着现金,随便投点什么的收益都比利息高”,他这样对记者说道。

“干什么都没有靠房子来得快”这已然成为不少人的实际认知。实际上,梁成的故事已经成为当下部分中国人“生意经”的缩影。梁成理财起于买房,虽然他与当下大多数人通过杠杆买房不同,其起初几套房产几乎就没有运用杠杆,其撬动杠杆始于将房产抵押,拿出现金再去配置资产。不过,他们的共同点就是都与房产息息相关,还款来源均来自个人的现金流。

那么来自民间的“撬动杠杆”的动力究竟有多强?从宏观的尺度看来,近一年多以来,居民杠杆率已经节节攀升。中信建投证券在《居民加杠杆——这个负担不甜蜜》一文中提到,中国居民杠杆率2004-2015年的年均复合增速为8%,杠杆率从18%升至40%,美国杠杆率类似区间年均增速为6%。而中国房贷收入比从30%上升到48%的水平的时间比美国更短,2009年-2015年中国个人房贷余额、居民部门可支配收入年均复合增速分别为20%、12%。

海通证券(600837)姜超在2016年第三季度发的研报中也指出,考虑上中国公积金,中国居民房贷杠杆已经不低了,从房贷杠杆与居民可支配收入看,中国2016年将会达到67%,已经与美日持平。而偿付和新增房贷负担已超过美日当前水平、直逼美国历史高点,房地产加杠杆已带来巨大的泡沫风险,值得高度警惕。

而对于梁成来说,他的“生意”也许要面临更令人头疼的事情。

与实体经济不济相反,在过去的一年,股债两市都曾现繁荣之景,但在易方达基金指数与量化投资部基金经理杨俊看来,金融资产的定价最关键还是利率,而利率的背后则是非常敏感的市场信号,其背后代表的是“水多还是水少”:“当钱少的时候,需要钱推动的东西,都会疲软一些,去年听到的股债轮动,实际上就是钱多,大家敢于去借贷。2017年的资产配置不会像2015和2016年那样,像电风扇一样转,今天这个明天那个,它会变成一个订书机,一到两个月或者一段时间以相对比较少的钱流向一个相对比较集中的领域,坦率讲,2017年收水之后,不是所有的东西都涨,可能只是某个阶段某种资产在涨。”

这或许意味着,接下来梁成会面临更为严峻的挑战。


标签:现金流中断,房产资源配置
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